按语：海南省商务厅联合法律顾问单位大成DENTONS律师事务所打造“抗击疫情•企业复工复产法律服务指南”，为企业提供一系列精准的法律指导，为帮助企业顺利全面复工复产、打赢经济社会发展战保驾护航。

2020年1月31日，世界卫生组织将新冠肺炎疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。新冠肺炎疫情容易导致企业出租人与承租人签订的租赁合同无法正常履行。因此，海南省商务厅特邀顾问律师针对这些问题进行解答并提供应对策略。

问：企业出租人与承租人已经签约，因新冠肺炎疫情导致承租人无意继续履行租赁合同，该如何处理？

律师解答：首先我们需要明确新冠肺炎疫情在我国法律上已经被定义为“不可抗力事件”，根据我国《合同法》第九十四条的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”《合同法》第九十五条同时也规定了：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

因此在此情形下对于企业出租人而言，承租人有权依据不可抗力向企业出租人主张解除合同，并且企业出租人无法追究承租人的违约责任。但倘若承租人在除斥期间并不行使法律规定的或者合同中约定的解除权，除斥期间过后承租人才主张解除合同的，企业出租人可以追究其违约责任。

问：新冠肺炎疫情期间，企业出租人无法履行合同义务如何处理？

律师解答:我国《合同法》第二百一十六条规定了出租人基本义务：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”同时《合同法》第二百二十条还规定了租赁物的维修：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此在经营场地租赁合同中，企业出租人的主要义务是向承租人提供约定的经营场所，并提供物业适租。

在新冠肺炎在法律上已经被定义为“不可抗力事件”的前提下，疫情期间承租人需要企业出租人提供租赁物业服务或者维修义务等服务时，企业出租人也可以引用不可抗力免责条款进行抗辩，此时承租人无权按照合同约定要求企业出租人承担相应的违约责任。

问：企业出租人应当承担的疫情防控义务有哪些？

律师解答：在新冠肺炎期间，各地政府对于疫情防控工作都出台了多项政策，律师建议企业出租人应当按照法律法规等规范性文件去履行防控疫情工作，其中包括但不限于积极申报承租人的身份信息、来返信息、对承租人进行健康信息登记、加强对承租人以及承租人以外的外来人员的管理等，积极配合疫情防控工作。

问：关于承租人要求减免租金，企业出租人应当注意哪些事项？

律师解答：

一、对于承租人进行必要的审核，确认其是合同当事人，避免出现主体错误。

二、对于符合“减免租金”的承租人，建议企业出租人以“补充协议”、“补充合同”等形式与承租人签订书面文件，并与原合同原件形成不可分割的整体。

三、疫情期间，应避免人流聚集，并以便捷高效为基础，可以先通过网络、信函等方式先受理，待疫情过去后再及时填补上书面文件。

以上是新冠肺炎疫情对企业出租人经营场地租赁合同带来的影响，但具体到个案中，案情会更复杂，律师建议：企业出租人与承租人应当在法律框架内，本着公平公正、诚实信用的原则，减少纠纷或解决纠纷，以此兼顾公平和效率。

特别声明

以上内容由海南省商务厅应对疫情援助企业网上法律服务专项行动大成DENTONS律师事务所编纂整理，是律师团队根据新冠肺炎疫情期间的特殊情况，就相关法律法规及司法实践的理解所整理的概括性指引，代表律师本人观点，不构成对企业的特定法律事项出具的正式法律意见，不具有任何法律效力，仅供企业参考。

企业如有疑问可联系律师咨询。

大成DENTONS律师事务所 陈珊律师

擅长领域：外商投资与并购、房地产和建筑工程、PPP及基础设施项目、私募基金和投融资、政府及企业法律顾问等

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本文法律条款梳理

一、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”

二、《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

三、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

四、《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”